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招用下岗人员 盘活闲置房产

2010-07-02 13:50

某大型国有企业(简称A企业)因产品转型、企业改制,造成部分房产主要是仓库闲置,下岗失业人员增加,为了盘活资产,增加效益,该企业准备对闲置的房产进行经营。

  相关资料为:

    1.
闲置房产建于1970年,原值3000万元(现在市场价也在3000万元左右),使用年限40年,残值为0,年折旧75万元。

  2.对闲置的房产进行整修,组织下岗失业人员进行物业管理,管理成本50万元/年。

  3.物流公司B拟租赁该房产,作为物流周转、仓储货物之用。

  为了便于分析,不考虑其他经营业务、资金时间价值及其他税种的影响,A企业城建税7%,教育费附加3%. A企业拟采用的经营方式对物流公司B出租,合同金额为1000万元/年。

  企业缴纳的营业税金及附加:1000×5.5%=55(万元);房产税:1000×12%=120(万元);税前利润:1000551207550=700(万元);所得税:700×33%=231(万元);净收益:700231=469(万元);纳税合计:55+120+231=406(万元)。

  经测算,A企业感觉税负太重,向会计师事务所咨询有没有节税方案,经笔者对A企业实际情况了解后,提出了以下三种经营方式供A企业选用:

    
方案一因A企业对出租的房产进行物业管理,且物业管理非常到位,完全可以将出租业务的一部分单独签订物业管理服务合同,笔者建议将租赁合同分解为租赁和物业管理服务两项合同,租赁合同金额800万元/年,物业管理服务合同金额200万元/年(进行相同规模的物业管理服务市场价在200万元/年左右)。管理成本50万元/年不变。

  企业缴纳的营业税金及附加:1000×5.5%=55(万元);房产税:800×12%=96(万元)(依照房产租金收入计算缴纳);税前利润:100055967550=724(万元);所得税:724×33%=238.92(万元);净收益:724238.92=485.08(万元);纳税合计:55+96+238.92=389.92(万元)。

  方案二B公司在接受A企业物业管理服务的同时,还从社会上招聘人员对仓储的货物进行收发保管,一年另支付收发保管费50万元。针对上述情况,笔者建议A企业从物业管理人员中抽调部分精干人员加强对B公司仓储货物知识和流转程序的学习,对B公司的货物进行全方位的仓储保管服务;仓储保管合同金额1050万元(原合同金额1000万元加原由B公司支付的收发保管费50万元),假定A企业对物业管理人员合理分工后,不增加成本。

  企业缴纳的营业税金及附加:1050×5.5%=57.75(万元);房产税:3000×1.2%×70%=25.20(万元)(依照房产余值计算缴纳,减除幅度为30%);税前利润:105057.7525.207550=842.05(万元);所得税:842.05×33%=277.88(万元);净收益:842.05277.88=564.17(万元);纳税合计:57.75+25.20+277.88=360.83(万元)。

  方案三根据《关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知》(财税[2002]208号)规定:“对新办的服务型企业(除广告业、桑拿、按摩、网吧、氧吧外)当年新招用下岗失业人员达到职工总数30%以上(含30%),并与其签订3年以上期限劳动合同的(财税[2003]192号更改为1年),经劳动保障部门认定,税务机关审核,3年内免征营业税、城建税、教育费附加和企业所得税。”规定:“凡在2005年底之前,符合中发[2002]12号文件优惠政策条件规定的,从事个体经营的下岗失业人员、吸纳下岗失业人员的企业和国有大中型企业主辅分离、辅业改制所兴办的经济实体,可按有关规定享受最长期限为3年的税收优惠和社会保险补贴,直至期满为止。”我们设计了第三种筹划方案。

  A企业出闲置的房产,其控股的子公司H和部分职工出资金,共同投资成立齐鲁瑞华物流有限公司(与其控股的子公司H成立物流公司,是为了避免实现的利润流出本企业),同时全部招聘本企业的下岗失业人员从事物流工作,并与其签订1年以上期限劳动合同,再履行一定的法律程序(经劳动保障部门认定,税务机关审核),就可以在3年内免征营业税、城建税、教育费附加和企业所得税。

  效益分析:为了便于分析,假定有关的资料与前述相同,设立新公司的费用暂不考虑,A企业闲置的房产出资价为3000万元,物流保管合同金额1050万元。

  企业享受3年税收优惠期缴纳的营业税金及附加:0;房产税:3000×1.2%×70%=25.20(万元)(依照房产余值计算缴纳,减除幅度为30%);税前利润:105025.27550=899.80(万元);所得税:0;净收益:899.80(万元);纳税合计:25.20(万元);结论:在3年优惠期内每年免征营业税、城建税、教育费附加和企业所得税335.63万元。

  3年优惠期满后效益同方案二。

  以上纳税方案比较,方案三的节税效果最为明显,与A企业拟采用的经营方式相比在税收优惠期内每年少纳税380.80万元,净收益增加430.80万元。免税期后每年少纳税45.17万元,净收益增加95.17万元。

  在实施上述各筹划方案时应注意以下几点:一、必须保证租赁、物业管理服务、物流仓储业务的真实性,不能一味地为了节税,使合同内容与真实发生的业务性质不一致,否则会被税务机关认定为偷税。二、筹划前后B公司付出的现金流一样,都是1050万元,这样签订合同比较容易成功。三、招用下岗失业人员必须经劳动保障部门认定,新办服务性企业必须经税务机关审核认定。四、是否选择以上税收筹划方案,还与企业的历史状况、市场环境以及企业以后的发展战略有关,在实施方案三条件不成熟时,可以先实施方案二或方案一作为过渡性方案,在条件成熟后,再实施方案三


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