近日财政部、国家税务总局发布了《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)文，明确了安置残疾人就业单位的城镇土地使用税问题、免租金期间房产税缴纳问题以及房产原值是否包括地价等三项财产税问题。

关于财税[2010]121号文件的适用问题，业界人士认识有别，有些人认为此文件只适用安置残疾人就业单位，有些人认为除文件第一条适用安置残疾人就业单位外，第二、三条适用于所有纳税人。笔者倾向于后者。

一、安置残疾人就业单位的城镇土地使用税问题

财税[2010]121号规定，对在一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%(含25%)且实际安置残疾人人数高于10人(含10人)的单位，可减征或免征该年度城镇土地使用税。具体减免税比例及管理办法由省、自治区、直辖市财税主管部门确定。

也就是说安置残疾人就业单位可以减征或免征某年度城镇土地使用税的条件有两条，即一个纳税年度内月平均实际安置残疾人就业人数占单位在职职工总数的比例高于25%(含25%)和实际安置残疾人人数高于大于等于10人。但具体的减免比例及管理办法由省、自治区、直辖市财税主管部门确定。

此外，财税[2010]121号规定，《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(国税地字[1988]15号)第十八条第四项关于民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地减免政策废止。

二、免租金期间房产税缴纳问题

财税[2010]121号规定第二条规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

根据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2009]128号)第一条规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。因此，不少纳税人认为在免租期内由承租房屋的应纳税单位缴纳房产税。但财税[2010]121号规定，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

可见免受租金与无租使用的，对房产税缴纳完全不同。一般来讲无租使用视为出借，而非租赁交易行为，其一个明显的特征是使用人无需支付租金性质的对价。

免收租金期间则应基于发生的租赁事实，并在租赁交易中，租赁双方约定一定时期租金为零的行为，从形式上可以表现为出租方根据约定在一定期限内豁免承租方租金，承租方根据租赁约定在一定的期限内当然享受免予支付租金的权利。在房产租赁行为中，除房产产权未明确或存在未解决的租典纠纷外，房产所有人为房产税的纳税义务人，应最终承担房产税。

例如，企业A于2008年1月1日将自有某房产出租给B公司用于生产经营，双方签订了一份租期为20年并且金额固定的租赁合同，双方在合同中约定，前两年(2008年1月1日～2010年12月31日)免收租金。也就是说在2008年1月1日～2010年12月31日之间为免收租金期限的，由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

三、房产原值应包括地价

财税[2010]121号规定第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

此前，不少纳税人认为《企业会计制度》和《企业会计准则》由于核算的方法不同，房产税计算基础也不同，存在筹划空间。

财税[2008]152号规定：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。上述表示使不少人更相信《企业会计制度》和《企业会计准则》由于核算的方法不同，可以进行房产税纳税筹划。

但事实上企业会计政策不同而产生不同的税收待遇，这对采用不同会计制度的纳税人是不公平的，在实务中也产生了不少争议。财税[2010]121号明确了无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

此外，关注纳税人应关注有关容积率的特别规定。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。我们知道容积率是项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。容积率越小说明小区的建筑面积相对越小，太小时说明没有充分利用土地，造成土地浪费，如高档别墅。