由于房地产企业开发项目周期长、不及时结转收入、经常出现退房、按揭的特点，特别是涉及多个

开发项目时，成本核算不规范，本文结合实际工作将房地产企业检查过程中总结的一点经验介绍给大家

。

　　《营业税暂行条例》规定，纳税人销售不动产应当根据营业额和规定的税率计算缴纳税款。纳税人

的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。而

《营业税暂行条例实施细则》规定，销售不动产采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款

的当天。而企业收到购房款时可能有两种账务处理方式。第一种处理方式：借：“现金”（或者“银行

存款”）科目，贷：“预收账款”科目；另外一种处理方式是：借：“现金”（或者“银行存款”）科

目，贷：“主营业务收入”科目。因此，企业当期应纳税营业额是“预收账款”账户本期贷方发生额与

“主营业务收入”账户贷方发生额之和。但由于“主营业务收入”账户贷方发生额有两个来源，一是从

“预收账款”账户借方转入的；另外一部分就是直接计入“主营业务收入”账户的购房款，为了避免重

复征税，所以要减去“预收账款”账户本期借方发生额。这样就可以推算出应纳税营业额计算公式如下

：

　　应纳税营业额＝预收账款账户本期贷方发生额＋主营业务收入－预收账款账户本期借方发生额公式

①

　　根据会计账户原理又可得下列公式：

　　期初余额＋本期贷方发生额＝本期借方发生额＋期末余额公式②

　　公式②移项后，可得下列公式：

　　本期贷方发生额－本期借方发生额＝期末余额－期初余额公式③

　　把公式③代入公式①后得下列公式：

　　应纳税营业额＝主营业务收入+期末余额－期初余额

　　这样，税务人员在检查时，可以直接根据总账“预收账款”科目期末数、期初数和“主营业务收入

”科目贷方累计数3个数字计算出应纳营业税额。此方法计算简单，就不要再从“预收账款”明细账中

一笔笔合计当期发生数，但在使用上述公式时应注意下列事项：

（一）要核对“预收账款”账户借方发生额应当全部是退还购房款或者结转主营业务收入如果出现企业

调账事项，如借：“预收账款”科目，贷：“其他应付款”科目等，则不得从借方发生额中扣除。

　　（二）适当抽取几个月份，把“预收账款”账户总账数字和明细账数字核对，以防止企业故意调整

会计科目作假账。

　　（三）检查“营业外收入”科目，审核企业在销售不动产过程中是否有收取违约金的事项，如果有

上述事项，收到的违约金同样需要缴纳营业税。

　　（四）“预收账款”账户期初如果有余额，应当是已经缴纳过营业税的。

　　（五）国税发[2003]83号文件规定，房地产企业所得税计算公式是：应纳税所得额＝本期所得额－

本期已转销售收入的预售收入×利润率＋本期预售开发产品收入×利润率，此公式计算取数麻烦，可以

改为：应纳税所得额＝本期所得额+（预收账款年末余额－预收账款年初余额）×利润率。

　　在检查过程中，税务稽查人员可以自己设计制作一份房源表。表格内容如下：房号、购买人、面积

、单价、合同金额、实际收款、收据或发票号、备注。

　　（一）填写此表的数据来源：

　　1.面积栏目可根据当地房产管理部门提供的测绘图填列，此测绘图可从房地产企业或者房产管理部

门得到；

　　2.购房人、单价和金额栏目可根据房地产企业已经开具的发票或者收据填列，在填列时要与房屋销

售合同核对；

　　3.发现房屋售价明显偏低、赠与房屋、自用房屋等情况在备注栏注明。

　　（二）此房源表的用途

　　1.通过此表能够掌握房地产企业整个工程项目的开发情况，如总共开发多少套房屋、已经销售出多

少套房屋、剩余多少套房屋等等。

　　2.是计算房屋单位面积成本和主营业务成本的依据。单位面积成本＝开发产品÷总面积（指可出售

的面积）；主营业务成本＝已销售面积×单位面积成本。

　　3.能发现价格明显偏低等非正常销售的情况，并可以根据同一单元、同一楼层的价格确定调整价。

　　4.可以查出收入不入账的情况。把金额栏合计数与企业“预收账款”账上余额和已经结转“主营业

务收入”总数之和对比，如发现二者不一致，则说明企业存在收入不入账的情况。

　　5.合同金额栏合计数是房地产企业缴纳印花税的依据。根据此合计数乘以万分之五可以得出企业应

缴纳的“购销合同”税目印花税。

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