2010-07-02 13:47
某大型国有企业(简称A企业)因产品转型、企业改制,造成部分房产主要是仓库闲置,下岗失业人员增加,为了盘活资产,增加效益,该企业准备对闲置的房产进行经营。
该企业的基本情况为:
闲置房产建于1970年,原值3000万元(现在市场价也在3000万元左右),使用年限40年,无残值,年折旧75万元;对闲置的房产进行整修,组织下岗失业人员进行物业管理,管理成本50万元/年;物流公司B拟租赁该房产,作为物流周转、仓储货物之用。
为了便于分析,不考虑其他经营业务、资金时间价值及其他税种的影响,A企业城建税税率7%,教育费附加为3%。
A企业拟采用经营方式对物流公司B出租,合同为1000万元/年。
企业缴纳的营业税金及附加=1000×5.5%=55(万元);
房产税=1000×12%=120(万元);
税前利润=1000-55-120-75-50=700(万元);
所得税=700×33%=231(万元);
净收益=700-231=469(万元);
纳税合计=55+120+231=406(万元)。
A企业向会计师事务所咨询相关的节税方案,税务师提出了以下三种方案供企业选择:
方案一
因A企业对出租的房产进行的物业管理非常到位,税务师建议A企业将租赁合同分解为租赁和物业管理服务两项合同,租赁合同金额800万元/年,物业管理服务合同金额200万元/年。管理成本50万元/年不变。
企业缴纳的营业税金及附加=1000×5.5%=55(万元);
房产税=800×12%=96(万元);
税前利润=1000-55-96-75-50=724(万元);
所得税=724×33%=238.92(万元);
净收益=724-238.92=485.08(万元);
纳税合计=55+96+238.92=389.92(万元)。
方案二
B公司在接受A企业物业管理服务的同时,还招聘人员对仓储的货物进行收发保管,一年另支付收发保管费50万元。税务师建议A企业从物业管理人员中抽调部分精干人员加强对B公司仓储货物知识的学习,对B公司的货物进行全方位的仓储保管服务;仓储保管合同金额1050万元(原合同金额1000万元加原由B公司支付的收发保管费50万元),假定A企业不增加成本。
企业缴纳的营业税金及附加=1050×5.5%=57.75(万元);
房产税=3000×1.2%×70%=25.20(万元);
税前利润=1050-57.75-25.20-75-50=842.05(万元);
所得税=842.05×33%=277.88(万元);
净收益=842.05-277.88=564.17(万元);
纳税合计=57.75+25.20+277.88=360.83(万元)。
方案三
根据《关于下岗失业人员再就业有关税收政策问题的通知》(财税[2002]208号规定:“对新办的服务型企业(除广告业、桑拿、按摩、网吧、氧吧外)当年新招用下岗失业人员达到职工总数30%以上(含30%),并与其签订3年以上期限劳动合同的(财税[2003]192号更改为1年),经劳动保障部门认定,税务机关审核,3年内免征营业税、城建税、教育费附加和企业所得税。”《关于促进下岗失业人员再就业税收优惠及其他相关政策的补充通知》(财税[2003]192号)规定:“凡在2005年底之前,符合中发[2002]12号文件优惠政策条件规定的,从事个体经营的下岗失业人员、吸纳下岗失业人员的企业和国有大中型企业主辅分离、辅业改制所兴办的经济实体,可按有关规定享受最长期限为3年的税收优惠和社会保险补贴,直至期满为止。”我们设计了第三种筹划方案。
A企业出闲置的房产,其控股的子公司H和部分职工出资金,共同投资成立大地物流有限公司(与其控股的子公司H成立物流公司,是为了避免实现的利润流出本企业),同时全部招聘本企业的下岗失业人员从事物流工作,并与其签订1年以上期限劳动合同,再履行一定的法律程序,可在3年内免征营业税、城建税、教育费附加和企业所得税。
效益分析:为了便于分析,新公司的费用暂不考虑,A企业闲置的房产出资价为3000万元,物流保管合同金额为1050万元,其他有关资料与前述相同。
企业享受3年税收优惠期缴纳的营业税金及附加为0;
房产税=3000×1.2%×70%=25.20(万元);
税前利润=1050-25.2-75-50=899.80(万元);
所得税为0;
净收益=899.80(万元);
纳税合计=25.20(万元);
结论:在3年优惠期内每年免征营业税、城建税、教育费附加和企业所得税335.63万元。
3年优惠期满后效益同方案二。
从以上方案比较可知,方案三的节税效果最为明显,与A企业拟采用的经营方式相比在税收优惠期内每年少纳税380.80万元,净收益增加430.80万元。免税期后每年少纳税45.17万元,净收益增加95.17万元。(史兆海)
注意事项
在实施上述各筹划方案时应注意以下几点:必须保证租赁、物业管理服务、物流仓储业务的真实性,不能一味地为了节税,使合同内容与真实发生的业务性质不一致,否则会被税务机关认定为偷税;筹划前后B公司付出的现金流一样,都是1050万元,这样签订合同比较容易成功;招用下岗失业人员必须经劳动保障部门认定,新办服务性企业必须经税务机关审核认定;是否选择以上税收筹划方案,还与企业的历史状况、市场环境以及企业以后的发展战略有关,在实施方案三条件不成熟时,可以先实施方案二或方案一作为过渡性方案,在条件成熟后,再实施方案三
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