2009年8月7日，聊城市国税局统一部署开展全市房地产开发企业税收专项检查工作。我们市区局作为第七检查组负责对茌平x房地产开发公司的2006年-2008年企业所得税的全面检查工作。

　　一、纳税人基本情况

　　茌平x房地产开发公司，注册类型：其他有限责任公司，经营范围：房地产项目的开发经营，公司于2003年3月办理税务登记证，注册资金1000万。

　　该公司开发建设项目情况：滨河花园小区、都市雅园小区、杏林小区。

　　二、调查取证过程及违法事实

　　 1、市局在检查工作开始前对全体检查人员进行了查前培训，并下发了《房地产开发企业税收专项检查提纲》。检查过程中，检查人员结合市局下发的《检查提纲》所列问题，对企业帐务存在的疑点逐项落实，确保查深查透。

　　 2、根据《检查提纲》列明的证据资料名称，要求被检查企业提供全部涉税资料，特别是非财务资料，如合同协议、楼盘销控表、建委颁发的建设工程竣工验收备案表；房地产管理局测绘队颁发的测绘明细等登记表等，及时掌握企业建设项目收取预售款、销售进度、收入、费用、成本、合同金额等项目基本情况和财务情况。通过对以上资料的综合分析，发现了纳税人在收入方面存在的少记收入的违法事实。

　　 3、检查人员在帐面检查基础上重点采取外围突破，对于需要进行外调的问题，均由市局统一组织进行外调。到济南等地核查取得大额发票情况，核实成本费用的真实性。通过核查，发现了重大的涉税问题，主要是取得大额虚假发票列成本费用问题。

　　以下是本次专项检查中发现的该公司主要违法事实：

　　第一，收入方面问题：

　　（一）预收商品房收入未进行申报纳税。

　　 1．2006年预收商品房收入5600000.00元，未进行申报纳税。

　　 2.2007年预收商品房收入11508946.00元，未进行申报纳税。

　　（二）代建工程收入未申报收入

　　 2006年代建工程收入未申报收入2209563.00元，未进行申报纳税。

　　（三）固定资产租赁收入未记帐，未进行申报纳税

　　 1、2007年4月-12月固定资产租赁收入129000.00元，未记帐，未进行申报纳税。

　　 2、2008年固定资产租赁收入未记收入172000.00元，未记帐，未进行申报纳税。

　　第二，成本费用方面问题：

　　（一）应计入开发成本的利息计入财务费用，未作纳税调整。

　　 1.2006年应计入开发成本的利息170936.27元，计入财务费用，未作纳税调整。

　　 2. 2007年应计入开发成本的利息115396.38元，计入财务费用，未作纳调整。

　　 3.2008年应计入开发成本的利息124676.28元，计入财务费用,未作纳税调整。

　　（二）经核查、协查确认虚假发票

　　 1.2006年经核查、协查确认虚假发票50632.72元，未作纳税调整。

　　 2.2007年经核查、协查确认虚假发票79999.00元，未作纳税调整。

　　 3.2008年经核查、协查确认虚假发票472184.03元。

　　（三）多转土地成本

　　 2006年都市花园1 -3号楼多转士地成本317978.74元（1-4号楼占地面积8315平方，4号楼占地面积696平方。土地费用总额3790522.02元/8315平方=456.87元，多摊面积456.87元*696平方=317978.74元），未作纳税调整。

　　（四）2008年相应调减应纳税所得额1176262.18元。

　　三、处理建议及依据

　　（一）收入方面

　　 1.2006年、2007年预收商品房款收入，未进行申报纳税。

　　对违法事实1、2项2006年预收商品房款收入5600000.00元，2007年预收商品房款收入11508946.00元。

　　根据《国家税务总局关于房地产开发企业征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）第一条、根据聊城市国家税务局《关于调整全市房地产行业预计计税毛利率的通知》（聊国税发[2007]120号）第一条之规定,2006年应调增纳税所得额198800.00=5600000.00*10%-5600000.00*6.45%（营业税5%、城建税7%、教育附加2%、土地增值税1%）。2007年预收商品房款收入11508946.00元，应分别按上半年10%、下半年20%计税毛利率计算毛利额并扣除相关的期间费用、营业税金及附加后，申报纳税。2007年应调增纳税所得额977462.19=（上半年5820000.00*10%下半年5688946.00*20%）-11508946.00*6.45%（营业税5%、城建税7%、教育附加2%、土地增值税1%）

　　 2、2006年代建工程收入，未进行申报纳税。

　　对违法事实第3项代建工程收入2209563.00元。根据《国家税务总局关于房地产开发企业征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）第七条之规定，该公司2006年代建工程收入2209563.00元，并扣除相关的成本费用、营业税金及附加后，申报纳税。2006年应调增纳税所得额255682.14=2209563.00-已缴营业税金及附加，14594.97-代建工程成本1939285.89元。

　　 3、2007年、2008年固定资产租赁收入，未记帐，未进行申报纳税.

　　对违法事实第4、5项2007年4月-12月固定资产租赁收入129000.00元， 2008年固定资产租赁收入未记收入172000.00元。根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第五条第（四）项之规定，2007年应调增纳税所得额129000.00元；根据《中华人民共和国企业所得税法》第六条第（六）项之规定，2008年应调增纳税所得额172000.00元。

　　（二）成本费用方面

　　 1.2006年、2007年、2008年、应计入开发成本的利息（个人借款利息）411008.93元，计入财务费用，应调增应纳税所得税额。

　　根据《国家税务总局关于房地产开发企业征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）第十一第一款之规定，2006年170936.27元、 2007年115396.38元不得税前扣除。  根据《国家税务总局关于房地产开发企业征收企业所得税问题的通知》国税发[2009]31号第二十一条之规定，2008年124676.28元不得税前扣除。(因各开发项目均未完工决算,待以后年度完工决算后摊入各开发项目成本,在税前扣除)。

　　 2.经核查、协查确认虚假发票，应调增应纳税所得额602815.75元，对违法事实第4-6项对已列支的成本、费用的问题发票602815.75元。根据（国税发[2000]84号）《企业所得税税前扣除办法》第三条的规定应调增应纳税所得额，2006年50632.72元，2007年79999.00元。根据（国税发【2009】31号）第十一条的规定， 2008年应调增应纳税所得额472184.03元。

　　 3. 2007年多转土地成本317978.74元，应调减完工开发成本。对违法事实第7项对多转土地成本317978.74元，根据《国家税务总局关于房地产开发企业征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）第二条、第七条三款之规定，多摊土地成本696平方*456.87元=317978.74元），应作纳税调整。

　　 4、2008年(杏林小区5—12号楼)应调减应纳税所得额1176262.18元（计算过程略） 。

　　根据以上数据各项综合调整后：

　　（1）2006年亏损450717.84元，应调增应纳税所得额676051.13元，弥补亏损450717.84元，弥补亏损后应调增应纳税所得额225333.29元，应补缴企业所得税74359.99元；

　　（2）2007年亏损231552.91元，应调增应纳税所得额1619836.31元，弥补亏损231552.91元，弥补亏损后应调增应纳税所得额1388283.40元，应补缴企业所得税458133.52元；

　　（3）2008年亏损1214886.84元，应调增应纳税所得额768860.31元，调减应纳税所得额1176262.18元 ，确定亏损1622288.71元。

　　以上合计应纳所得税532493.51元，其中2006年74359.99元，2007年458133.52元；确认2008年亏损1622288.71元。

　　根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款的规定，以上违法事实收入方面第1、2、3、4、项，成本费用方面：1、2、4、5、7项，应定性为偷税，应追缴企业所得税532493.51元，建议处涉税罚款266246.76元。

　　根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条第一款的规定，对成本费用方面：2008年建议罚款5000.00元。

　　以上合计追缴税款532493.51元，罚款271246.76元。

　　根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定，依法加收滞纳金。

　　四、征管建议

　　 1、应加强对房地产企业的监控力度。税源管理部门应建立房地产开发企业分户档案，加强对房地产开发项目的跟踪管理，要经常进行有关的税源分析，发现异常及时检查，涉嫌偷税的要及时移送稽查局。

　　 2、房地产企业开发周期长，流转环节多，对税收管理员素质要求高，不是每个管理员都能圆满完成的情况，应定期对已完工或即将完成项目实施全方位监控，因此建议市局定期统一对房地产开发企业全面检查。