[经典例题]

甲公司与2007年12月31日将一建筑物对外出租并采用成本模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金150万元，出租时，该建筑物的成本为2800万元，已提折旧500万元，已提减值准备300万元，尚可使用年限为20年，公允价值为2010万元，甲公司对该建筑物采用年限平均法计提折旧，无残值。

（1）2008年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为2000万元，预计未来现金流量现值为1950万元。

（2）2009年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为1650万元，预计未来现金流量现值为1710万元。

（3）2010年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为1650万元，预计未来现金流量现值为1700万元。

（4）2010年12月31日租赁期满，将投资性房地产转为自用房地产投入行政管理部门使用。假定转换后建筑物的折旧方法、折旧年限和预计净残值未发生变化。

（5）2011年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为1540万元，预计未来现金流量现值为1560万元。

（6）2012年1月5日，将该建筑物对外出售，收到1520万元存入银行。

假定不考虑相关税费。要求：编制甲公司上述经济业务的会计分录。

[例题答案]
　2007.12.31
　　借：投资性房地产2800
　　累计折旧500
　　固定资产减值准备300
　　贷：固定资产2800
　　投资性房地产累计折旧500
　　投资性房地产减值准备300
　借：银行存款150
贷：其他业务收入150
　　借：其他业务成本100（2000/20）
　　贷：投资性房地产累计折旧100

2008年12月31日，投资性房地产的账面价值=2800-600-300=1900万元，小于可收回金额2000万元，不需计提减值准备。

　2009.12.31
　　借：银行存款150
　　贷：其他业务收入150
　　借：其他业务成本100（2000/20）
　　贷：投资性房地产累计折旧100

　　2009年12月31日，投资性房地产的账面价值=2800-700-300=1800万元，可收回金额为1710万元，应计提减值准备90万元。

　　借：资产减值损失90
　　贷：投资性房地产减值准备90

　　2010.12.31
　　借：银行存款150
　　　贷：其他业务收入150
　　借：其他业务成本95（1710/18）
　　　贷：投资性房地产累计折旧95

　　2010年12月31日，投资性房地产的账面价值=1710-95=1615万元，小于可收回金额1700万元，不需计提减值准备。
　　借：固定资产2800
　　投资性房地产累计折旧795
　　投资性房地产减值准备390
　　贷：投资性房地产2800
　　累计折旧　　795
　　固定资产减值准备390

　　2011.12.31
　　借：管理费用95（1615/17）
　　贷：累计折旧95
　　2011年12月31日，固定资产的账面价值=1615-95=1520万元，小于可收回金额1560万元，不需计提减值准备。

　　2012.1.5
　　2012年1月计提折旧=1520/16*（1/12）=7.92（万元）
　　借：管理费用7.92
　　　贷：累计折旧7.92
　　借：固定资产清理1512.08
　　累计折旧897.92
　　固定资产减值准备390
　　　贷：固定资产2800
　　借：银行存款1520
贷：固定资产清理1512.08
营业外收入　　　7.92

[例题总结与延伸]
本例题涉及到资产减值的内容，可收回金额是指公允价值减去处置费用后的净额与预计未来现金流量现值两者中较高者。

1、假如2010年12月31日租赁期满后，将该投资性房地产直接出售，收到1650万元，该如何处理。
借：银行存款1650
贷：其他业务收入1650
借：其他业务成本1615
投资性房地产累计折旧795
投资性房地产减值准备390
贷：投资性房地产2800

2、计提减值准备时，应确认递延所得税资产。

[知识点理解和总结]
1、转换日的确认，转换日以转换后的形式开始日为准。即从非投资性房地产转为投资性房地产，转换日为租赁期开始日；从投资性房地产转向非投资性房地产，转换日为自用开始日。

2、在成本计量模式下，无论是从非投资性房地产转为投资性房地产，还是从投资性房地产转向非投资性房地产，其结转方法都是相应的科目对应结转即可。即，投资性房地产对应固定资产、无形资产等；投资性房地产累计折旧（摊销）对应累计折旧、累计摊销；投资性房地产减值准备对应固定资产减值准备、无形资产减值准备。

3、成本计量模式下投资性房地产的处置。实际收到的金额计入其他业务收入；按投资性房地产的账面价值，计入其他业务成本，同时结转投资性房地产累计折旧、投资性房地产减值准备。

[错题举例]
某房地产企业的投资性房地产采用成本模式计量。2007年1月1日，该企业将其开发的一栋大楼用于出租。该大楼的账面余额为100万元，计提存货跌价准备10万元。该大楼的市场价值为75万元。转换日该投资性房地产的入账价值为（）万元。
A.100B.90C.85D.75
【答案】B
【解析】
借：投资性房地产90
　　存货跌价准备10
　　　　贷：开发产品100