小A：我公司按揭购办公楼，还贷期8年，请问贷款利息是否可资本化？

　　答：《企业会计准则第4号——固定资产》（下称“固定资产准则”）规定，“外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。”“购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除按照《企业会计准则第17号——借款费用》（下称”借款费用准则“）应予资本化的以外，应当在信用期间内计入当期损益。”但我们根据常识可以判断，按揭买房不同于一般的延期付款，其实质是购买方向银行借款买房。具体操作程序是卖方与银行约定，由银行向买房人提供贷款，但所发放的贷款直接支付给卖方，视为买房人支付给卖方的房款。故其利息应依据借款费用准则的相关规定处理。

　　按借款费用准则规定，“企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。”按此精神判断，按揭贷款具有专门借款的性质，但其需要同时满足以下条件，才能予以资本化：“①资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；②借款费用已经发生；③为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。”同时，“购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用应当停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后所发生的借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。”所以，我们认为，按揭买房在实际达到可入住状态之前的按揭利息可以资本化，达到可入住状态之后的利息，应计入当期损益。

　　执行《企业会计制度》的，总体处理原则与准则无异。