南京住宅市场的观望风和日渐下降的房价，打击了不少人的投资信心。进而将投资目标转向了价格高、回报高的商用房产。

　　值得注意的是，投资商用房产风险较大，对投资者的胆识、判断有很高的要求。

　　记者近日走访了河西CBD的金狐城，用专业的眼光为读者分析，这个河西“绝版商铺”的投资价值。

　　地理位置：

　　虽在CBD，却在负一楼

　　“金狐城”所处的中泰国际广场位于南京河西新城CBD的中央位置，在奥体中心对面，是江东中路与奥体大街交汇处，地铁一、二号线中间。东侧为一条两公里长的步行街，北侧为市、区政府办公大楼——新城大厦，而金中泰国际广场与新城大厦都是南京市、建邺区两级政府支持的项目。

　　金狐城的招商简介中描述了金狐城位于中泰国际广场的裙楼部分，该广场涵盖了公寓、写字楼、商业三大功能，占地面积近50亩，建筑面积约23万平方米，并配有约1000个机动车位。而金狐城占据着裙楼一至四层及地下负一层的一部分，面积约7万平方米，层高达到4.8米，是集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身、美容等多种功能于一体的大型主题奥特莱斯（奥特莱斯是OUTLETS MALL的中文译音，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”）。

　　南京住宅市场的观望风和日渐下降的房价，打击了不少人的投资信心。进而将投资目标转向了价格高、回报高的商用房产。

　　值得注意的是，投资商用房产风险较大，对投资者的胆识、判断有很高的要求。

　　记者近日走访了河西CBD的金狐城，用专业的眼光为读者分析，这个河西“绝版商铺”的投资价值。

　　地理位置，虽在CBD，却在负一楼

　　但这次被拿出来卖的则是地下负一层的商铺。

　　现在金狐城的开发代理企业是中豪威尔商业管理有限公司，目前由中豪威尔公司拟定的金狐城的招商内容包括主题餐饮、名品折扣店、新贵超市、茶艺馆、休闲廊、美容、养生馆、名鞋、精品皮具、名酒坊、特色项目、风味美食街、游乐天地、淘气堡、儿童游乐、OEM、尾房超市、银行、通讯数码电子、旅行社、商务中心等。负一楼则将建成一个名为“斯多客”的大型超市。

　　用金狐城的宣传语来说，购买那里负一层的商铺就意味着“抢占南京CBD财富盆地的最后机会”。

　　未来规划，“这里会有打折LV出售”

　　昨日上午从元通地铁站出来，记者大约步行10分钟到达中泰国际广场的楼下。相关销售人员详细对记者介绍了“斯多客”超市的运营模式。该工作人员表示金狐城包括附近的新城大厦等因为都是市、区两级政府支持的项目，又属于河西新城CBD的中心，所以，为了招商引资在税收等方面享受一定的政府优惠。

　　这位工作人员告诉记者，金狐城因为是品牌直销购物中心，所以销售的商品即使是国际大品牌，也是当季商品打折，而非其他折扣店采用的国际商品才打折的方式，他举了个例子，“例如PRADA这个牌子的衣服，通常的做法是店里面过季的商品才打折促销，像冬天的衣服第二年夏天卖的时候打5折，夏天的衣服到冬天卖打个折，但是这里是当季商品打折，专门针对喜欢名牌但是手头又没有很多钱的人。而且现在我们已经和很多国际大品牌有了合作，什么PRADA、LV等，你都可以在这里看到并买到。”他自信地称“金狐城开业后，南京的居民在这里购物休闲绝对会得到超值的享受，因为这里不仅有名品店，还有休闲区，甚至包括了一些小型的展馆，比如网上宣传的蝴蝶展馆等，环境绝对优雅、漂亮！”

　　回报方式，前10年每年返还8%？

　　工作人员同时告诉记者，“南京金狐城与北京的燕莎、上海的狐狸城都有合作项目。奥特莱斯运营模式比较成熟，也积累了丰富的经验。所以，商户如果在斯多客超市置业，那么只要购买了铺面，就不用自己经营，而是统一的由中豪威尔承包经营10年。”当10年期满后，商铺的经营权归还商户，由商户自主决定，自负盈亏。

　　但是有一点要注意，就是商户购买商铺与经营商铺是与不同的部门签订协议，也就是说商户购买是与房产部门签订购买合同，而经营则要和同属一家公司的商业部签订另外一份新的协议。

　　斯多客超市在购买方式、协议签订上与众不同，在投资方面也拥有其独特的特点。即购买铺面时，购买基数不得低于10平方米，购得铺面后商户就可以拥有40年的独立产权证。在此期间可以按揭，可以转让，可以抵押，不过是否独立经营及出租，要和中豪威尔协商沟通后才能做出上述决定。而返利规则是成交铺位后10年间，每年按商铺总额的8%进行返还。

　　据工作人员介绍，正在销售的铺位大约在20多平方米，每平方米3.7万元，也就是总价70多万元。

　　现场看盘，看起来更像车库

　　记者初步了解金狐城负一楼的运营模式后，便提出想去楼下商铺现场看看，该工作人员爽快地答应了。他带领记者一行抄近路来到负一楼，在此期间，他向记者继续介绍说从商场内到达负一层十分方便，可以通过楼梯、观光电梯等多种途径，而且大厦的任何地方都可以到达那里，无论是商场、住宅区，还是写字楼，都可以十分方便地直达那里。出了6栋，就是一个广场，该工作人员指着右手边的四层楼，介绍这里将建成【综合消息】影院，已经与上海一家院线签约，但是记者询问具体是哪家影院时，该工作人员则表示记不清了。通过广场进入5栋时，他自豪地说：“这里是写字楼，60%都已经租出去了，而且有些公司已经进入并开始办公了。中石油虽然还没有进驻装修，但是也快了。”

　　负一楼在记者看来更像一个已完工的车库，但该工作人员指着这里的展板规划图表示，现在所看到的就是以后将建成的，而且以后采用的是超市的模式，将零碎多样的商品比如衣物、玩具、工艺品等按类分开，使顾客可以一目了然，方便选购。

　　专家评价，风险较大，升值有限

　　对金狐城目前正在销售的商铺，业内人士普遍呈保守态度，他们认为投资这样的商铺还是有一定风险的，且升值空间并不见得明显高于其他投资方式。

　　业内人士认为，河西确实需要大型综合shopping mall，但以目前的入住率和人气来看，起码要经营3至5年才有望取得收支平衡，这就意味着投资方要有足够的资金维持卖场的经营。“当初承诺的很高，后来却应经营者经营不善，导致中途撤资，商铺‘烂尾’的先例并不是没有。”业内人士说道，所以经营者的资历和经营成功案例很重要。记者在中豪威尔商业管理有限公司的网站上看到，虽然显示该公司拥有很大的规模和众多的荣誉，但却找不到已经成功运营或者参与的项目名单。

　　“另一个风险则是交给对方运作10年后，你这20平方米的商铺谁来接手的问题。”业内人士说道：“目前看来，这负一楼的商铺并不是独立的，而是用于统一打包成超市运作的，也许你购买的地方以后只是用作过道。10年后，购买者自己经营的时候又将如何处置呢。恐怕不可能允许购买者独自辟出来做小生意，这样的地方又有谁会接手呢。最好的方式恐怕就是销售者回购了，但价格一定是会打上些折扣的。”

　　业内人士介绍说，山西路已经是个比较成熟的商业区了，这种商铺的升值空间却也还有限。苏宁银河2005年初销售时10平方米左右20万，现在还是这样的价格，并未见上涨。

　　业内人士特别提醒投资者，购买商铺的首选还应是成熟商业区的独立商铺。

　　特别提醒，理性投资看这里

　　1.首先了解开发商背景、实力及信誉，履约能力等。具有实力和好口碑的开发商从物业选址建设到销售都会有全盘的考虑，选择他们的物业投资风险相对较低。

　　2.调查经营管理水平。从某种意义上说，商业物业的升值和延续是靠经营出来的。商业物业经营管理搞好了，可以提升整体形象，吸引更多的投资者来投资，从而形成良性循环，促使商业物业的升值。

　　3.业界有句名言叫“地段，地段，还是地段”主要在繁华街区，升值空间比较大，选择合适的地段对商铺投资是至关重要的。以保证自己的投资回报顺利实现。

　　4.选择的开发商应当对投资回报有理性认识，不能只考虑高额获利因素。

　　5.将开发商承诺的收益回报率写入合同。购房者在购房时，在无法核实这种宣传的时候，在与开发商签订《商品房预售合同》时，一定要把这些承诺写进合同中的补充协议里。

　　6.明确产权分割情况。双方约定的投资回报率一方面要有明确约定，另一方面应有第三方提供担保。

　　7.在签订合同时最好需要向专业人士请教或请一位律师帮助你把把关。履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。要求开发商支付租金，并主张逾期支付的银行同期贷款利率计算的损失。