网络经济至少给我们提供了两个新词，一个是眼球经济，一是只有第一没有第二。但正如网络的本质只是一个载体而非真正内容一样，这两个词汇的发源也绝非是在网络时代。眼球经济早在广告业和娱乐圈成为共识，而只有第一没有第二，则适用于任何创新，无论是百年前的石油、汽车，还是改革开放时的贸易、股票，以及第一波的房地产业。一句话，这是任何商业行为的规则。所以，这两个新词的真正源头就应该来源于最早最纯粹的商业模式“零售业”，这一点不仅早在几千年前就被希腊人发现，而且在近代的沃尔玛、麦当劳、可口可乐等商业模式中表现得更完美，比如早在1960年山姆·沃尔顿开办第一间店时，他就明白天天折扣的价值，并借此发展到今天，成为美国甚至全球最大的零售商。

　　如果我们采用“只有第一没有第二”的原则作商铺投资，也同样会取得辉煌的业绩。比如，眼下就有一个绝好的机会。

　　CBD下城：巨大商区的巨大商机

　　旺铺投资的要点之一即是加入人气最旺呼声最高的商圈，所谓加盟第一商圈。第一商圈的旺铺也许不能实现最佳，但平均收益最理想。时下来看，CBD商圈便是公认的北京第一商圈，特别是以国贸为中心这个不大的区域。如果我们圈定以国贸为中心，就发现两个截然不同的地段，一是CBD上城，即国贸往北直到燕莎的东三环北段，一是CBD下城，即国贸往南直到东三环南段。相比而言，CBD上城的价值已经被充分挖掘，地价、楼价和物价都飞涨到新高，而CBD下城却是一个新区，一切都刚刚开始。

　　就世界最标准的CBD范本美国纽约曼哈顿来看，在其CBD核心区，也严格分为上中下三个城区，其中最先发展也是发展最好的即是下城华尔街一带，目前写字楼云集，是世界商业王国的总部，被炸掉的世贸中心即在下城。往上是随后开发的中城，再往上才是高档住区上城。可这套CBD开发模式搬到中国，国家规划部门还知道以下城边沿的国贸为中心开发，但急于现投快报的发展商却因开发住宅公寓而将目光投向了CBD上城。因而将CBD下城的巨大发展机会推后了。

　　从另一方面来看，这就为下城投资带来了巨大的历史性的发展机会。所以，才有后来外来的发展商敢于一口气投资32亿拿下无人问津的大地。就目前而论，下城的开发建设已然成形，除了早期项目如九龙花园、华腾园、华辉家园、百环家园等有点浪费土地价值外，后来的航华公寓，以及如今的建外SOHO、富力城、苹果社区、优士阁、珠江帝景、后现代城、山水文园等，已经先后跟进，定位打造高档住区，形成了巨大的发展规模和强大的发展趋势。就目前掌握的数据来看，CBD下城在2008年前，将完成住宅公寓投资开发近700万平方米，商住物业开发超过200万平方米，写字楼开发预计超过100平方米，将形成一个超过1000万平方米的巨大开发区，截止2003年，这一切刚刚启动，其中蕴藏的巨大商机不久将会充分体现。

　　所以，就投资而言，CBD下城可谓占尽第一投资时间，是一个千载难逢的机会。

　　优士阁：近水楼台更捷足先登

　　在CBD下城的物业投资中，我们发现，真正的领跑者可能不是规模巨大的富力城或独具特色的苹果社区，以及其它各具卖点的诸多楼盘，而真正的投资机会可能是华润置地的优士阁，因为，优士阁是CBD下城唯一在售的现房物业，收益时间更领先超前；同时，还是CBD下城中，唯一定位商务的特色楼盘，更充分地逃避住宅公寓楼的恶性竞争；第三，我们还发现，优士阁还是CBD下城中最先也是唯一一家商铺投资物业，更增加了投资品种的差异性。所以，优士阁不仅起跑已经领先，而且因其差异性、唯一性和多元化，成为CBD下城投资中的热门楼盘。

　　其实，不仅是优士阁，对于整个CBD下城的投资都有巨大机会。上面介绍，就CBD下城物业的投资中，无论公寓、商住还是写字楼，都有第一时间投资的绝好机会。诸如公寓投资，现在投富力城，一期精装修均价才7150元/平方米，正是早期现代城开盘的价格，而现代城现房入住时，房价就增值50％以上，而苹果社区的公寓售价更低; 再如商务楼投资，优士阁的现楼售价仅8600元/平方米，苹果社区的转基因苹果，售价估计也就在8500元/平方米，而后现代城的商务楼，售价估计在7500元/平方米，物业都已升级换代，但售价却远低于SOHO商住，日后升值空间也很大。但相比之下，真正有投资价值的还属商铺，一方面，从现代城的商铺投资即可看出，商铺投资是收益最大的品种，另一方面，我们必须看到，整个CBD下城，尽管诸多项目都规划有商铺物业，但目前为止都限于纸上谈兵，有且仅有一家商铺可供投资，这就是优士阁的底商。因此，优士阁的底商不仅位列CBD下城第一时间的前沿，而且因其投资收益更高和目前投资的唯一性，可以堪称第一时间中的第一投资。

　　如果考虑远期收益来看，CBD下城的住宅物业供应量过大，投资价值可能低于商务楼、写字楼，而真正面临稀缺的当属商铺。5％左右的配套使商铺价值在未来几年的增值空间很有想象力。在这个想象空间中，优士阁商铺先跑便成为第一，即便后来再有第二第三，甚至更多更好，但已经难改变第一形成的人气、商气和收益。这一点，在商铺投资的重要性中显然要高于任何要素。

　　第一选择：风险三分七分收益

　　优士阁成为CBD下城的第一投资选择已然敲定，但不得不多说两句，是投资就有风险。我们在投资前应该看清其投资风险。

　　风险一：优士阁商铺暂时不构成大型商场，无法实现综合盈利，投资CBD下城商铺，当然要投大型商场中的小铺，但遗憾的是，目前CBD下城中的所有开发物业中，商铺都是底商和商配，没有大型商场可供投资，如果有，自然是更上乘的选择。风险二：优士阁商铺作为底商而言，没有后来其它大型社区的底商所定向服务的社区客源，但优士阁有独色的商务客源可以弥补，而且因为临两广路，可能有更多外围客源，当然还可以分流一街之隔的富力城的客源，这就有赖于其领先使用的第一价值了。风险三： 优士阁商铺因户型分隔上的限制，不能够大面积投资，但适合于小型店、专卖店、特色店投资，而且因此实现了前店后家，上店下库的特色，可谓有利有弊。

　　看清这些投资风险后，才可以理解更多的投资价值。包括上面已经提到的价值在内，我们可以看到优士阁商铺投资具备如下几个第一价值。一、CBD下城的区域价值，因规划和利润脱节，导致原来应该第一发展的CBD下城变成今天投资的良机，其结果是CBD下城发展潜力巨大，各物业投资机会难得，而且终于成为CBD第一；二、产品差异性价值，在任何区域商铺投资价值都高于其它品种，是物业投资第一选择；三、CBD下城的结构性价值，因结构失调，商务楼投资价值高于住宅公寓，商铺更因第一低比例而高于商务楼；四、时间价值，优士阁现房投资的时间价值已有第一性；五、唯一性价值，优士阁商铺的目前唯一性构成商铺第一投资机会；六、华润的价值，华润集团本身在香港即是一个零售品牌，目前在北京的华润超市也发展成为一大品牌，这个具备商业操作背景的发展商在商铺规划、管理和引领发展上，也是一个第一; 七、性价比的价值，作为底商推出优士阁，合理分隔并按套出售、独门独院更有独立厨卫，没有公摊更没有超高管理费，售价参照全市底商标准价，所以，其性价比自然也可数出一个第一来。优士阁七大第一实质性的收益，相信已经充分弥补了其三分表面风险。所以，预计首期总计不足2000平方米的供应量，完全有可能在其正式推出之日即被抢购一空。