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商铺投资 只有第一 没有第二【商铺投资】

2011-08-22 11:25

   网络经济至少给我们提供了两个新词,一个是眼球经济,一是只有第一没有第二。但正如网络的本质只是一个载体而非真正内容一样,这两个词汇的发源也绝非是在网络时代。眼球经济早在广告业和娱乐圈成为共识,而只有第一没有第二,则适用于任何创新,无论是百年前的石油、汽车,还是改革开放时的贸易、股票,以及第一波的房地产业。一句话,这是任何商业行为的规则。所以,这两个新词的真正源头就应该来源于最早最纯粹的商业模式“零售业”,这一点不仅早在几千年前就被希腊人发现,而且在近代的沃尔玛、麦当劳、可口可乐等商业模式中表现得更完美,比如早在1960年山姆·沃尔顿开办第一间店时,他就明白天天折扣的价值,并借此发展到今天,成为美国甚至全球最大的零售商。

  如果我们采用“只有第一没有第二”的原则作商铺投资,也同样会取得辉煌的业绩。比如,眼下就有一个绝好的机会。

  CBD下城:巨大商区的巨大商机

  旺铺投资的要点之一即是加入人气最旺呼声最高的商圈,所谓加盟第一商圈。第一商圈的旺铺也许不能实现最佳,但平均收益最理想。时下来看,CBD商圈便是公认的北京第一商圈,特别是以国贸为中心这个不大的区域。如果我们圈定以国贸为中心,就发现两个截然不同的地段,一是CBD上城,即国贸往北直到燕莎的东三环北段,一是CBD下城,即国贸往南直到东三环南段。相比而言,CBD上城的价值已经被充分挖掘,地价、楼价和物价都飞涨到新高,而CBD下城却是一个新区,一切都刚刚开始。

  就世界最标准的CBD范本美国纽约曼哈顿来看,在其CBD核心区,也严格分为上中下三个城区,其中最先发展也是发展最好的即是下城华尔街一带,目前写字楼云集,是世界商业王国的总部,被炸掉的世贸中心即在下城。往上是随后开发的中城,再往上才是高档住区上城。可这套CBD开发模式搬到中国,国家规划部门还知道以下城边沿的国贸为中心开发,但急于现投快报的发展商却因开发住宅公寓而将目光投向了CBD上城。因而将CBD下城的巨大发展机会推后了。

  从另一方面来看,这就为下城投资带来了巨大的历史性的发展机会。所以,才有后来外来的发展商敢于一口气投资32亿拿下无人问津的大地。就目前而论,下城的开发建设已然成形,除了早期项目如九龙花园、华腾园、华辉家园、百环家园等有点浪费土地价值外,后来的航华公寓,以及如今的建外SOHO、富力城、苹果社区、优士阁、珠江帝景、后现代城、山水文园等,已经先后跟进,定位打造高档住区,形成了巨大的发展规模和强大的发展趋势。就目前掌握的数据来看,CBD下城在2008年前,将完成住宅公寓投资开发近700万平方米,商住物业开发超过200万平方米,写字楼开发预计超过100平方米,将形成一个超过1000万平方米的巨大开发区,截止2003年,这一切刚刚启动,其中蕴藏的巨大商机不久将会充分体现。

  所以,就投资而言,CBD下城可谓占尽第一投资时间,是一个千载难逢的机会。

  优士阁:近水楼台更捷足先登

  在CBD下城的物业投资中,我们发现,真正的领跑者可能不是规模巨大的富力城或独具特色的苹果社区,以及其它各具卖点的诸多楼盘,而真正的投资机会可能是华润置地的优士阁,因为,优士阁是CBD下城唯一在售的现房物业,收益时间更领先超前;同时,还是CBD下城中,唯一定位商务的特色楼盘,更充分地逃避住宅公寓楼的恶性竞争;第三,我们还发现,优士阁还是CBD下城中最先也是唯一一家商铺投资物业,更增加了投资品种的差异性。所以,优士阁不仅起跑已经领先,而且因其差异性、唯一性和多元化,成为CBD下城投资中的热门楼盘。

  其实,不仅是优士阁,对于整个CBD下城的投资都有巨大机会。上面介绍,就CBD下城物业的投资中,无论公寓、商住还是写字楼,都有第一时间投资的绝好机会。诸如公寓投资,现在投富力城,一期精装修均价才7150元/平方米,正是早期现代城开盘的价格,而现代城现房入住时,房价就增值50%以上,而苹果社区的公寓售价更低; 再如商务楼投资,优士阁的现楼售价仅8600元/平方米,苹果社区的转基因苹果,售价估计也就在8500元/平方米,而后现代城的商务楼,售价估计在7500元/平方米,物业都已升级换代,但售价却远低于SOHO商住,日后升值空间也很大。但相比之下,真正有投资价值的还属商铺,一方面,从现代城的商铺投资即可看出,商铺投资是收益最大的品种,另一方面,我们必须看到,整个CBD下城,尽管诸多项目都规划有商铺物业,但目前为止都限于纸上谈兵,有且仅有一家商铺可供投资,这就是优士阁的底商。因此,优士阁的底商不仅位列CBD下城第一时间的前沿,而且因其投资收益更高和目前投资的唯一性,可以堪称第一时间中的第一投资。

  如果考虑远期收益来看,CBD下城的住宅物业供应量过大,投资价值可能低于商务楼、写字楼,而真正面临稀缺的当属商铺。5%左右的配套使商铺价值在未来几年的增值空间很有想象力。在这个想象空间中,优士阁商铺先跑便成为第一,即便后来再有第二第三,甚至更多更好,但已经难改变第一形成的人气、商气和收益。这一点,在商铺投资的重要性中显然要高于任何要素。

  第一选择:风险三分七分收益

  优士阁成为CBD下城的第一投资选择已然敲定,但不得不多说两句,是投资就有风险。我们在投资前应该看清其投资风险。

  风险一:优士阁商铺暂时不构成大型商场,无法实现综合盈利,投资CBD下城商铺,当然要投大型商场中的小铺,但遗憾的是,目前CBD下城中的所有开发物业中,商铺都是底商和商配,没有大型商场可供投资,如果有,自然是更上乘的选择。风险二:优士阁商铺作为底商而言,没有后来其它大型社区的底商所定向服务的社区客源,但优士阁有独色的商务客源可以弥补,而且因为临两广路,可能有更多外围客源,当然还可以分流一街之隔的富力城的客源,这就有赖于其领先使用的第一价值了。风险三: 优士阁商铺因户型分隔上的限制,不能够大面积投资,但适合于小型店、专卖店、特色店投资,而且因此实现了前店后家,上店下库的特色,可谓有利有弊。

  看清这些投资风险后,才可以理解更多的投资价值。包括上面已经提到的价值在内,我们可以看到优士阁商铺投资具备如下几个第一价值。一、CBD下城的区域价值,因规划和利润脱节,导致原来应该第一发展的CBD下城变成今天投资的良机,其结果是CBD下城发展潜力巨大,各物业投资机会难得,而且终于成为CBD第一;二、产品差异性价值,在任何区域商铺投资价值都高于其它品种,是物业投资第一选择;三、CBD下城的结构性价值,因结构失调,商务楼投资价值高于住宅公寓,商铺更因第一低比例而高于商务楼;四、时间价值,优士阁现房投资的时间价值已有第一性;五、唯一性价值,优士阁商铺的目前唯一性构成商铺第一投资机会;六、华润的价值,华润集团本身在香港即是一个零售品牌,目前在北京的华润超市也发展成为一大品牌,这个具备商业操作背景的发展商在商铺规划、管理和引领发展上,也是一个第一; 七、性价比的价值,作为底商推出优士阁,合理分隔并按套出售、独门独院更有独立厨卫,没有公摊更没有超高管理费,售价参照全市底商标准价,所以,其性价比自然也可数出一个第一来。优士阁七大第一实质性的收益,相信已经充分弥补了其三分表面风险。所以,预计首期总计不足2000平方米的供应量,完全有可能在其正式推出之日即被抢购一空。

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