土地增值税的税收筹划

　　纳税筹划思路：企业土地增值率为89%，适用土地增值税率达到40%，可考虑改变销售合同签订方式，将毛坯房销售和精装修装饰分别签订合同，毛坯房销售合同定为售价收入4,800万元，精装修装饰合同定为装饰收入3,200万元，总合同收入不变，但单个合同销售收入降低，从而达到降低土地增值额，适用较低的土地增值税率的目的。经分立合同后，企业应缴纳的各项税金计算如下：

　　1．毛坯房销售合同应缴纳的各项税金计算如下：

　　应缴纳营业税=4,800万元×5%=240万元

　　应缴纳城市维护建设税=240万元×7%=16.80万元

　　应缴纳教育费附加=240万元×3%=7.20万元

　　扣除项目金额合计=3,000万元+240万元+16.80万元+7.20万元=3,264万元

　　土地增值额=4,800万元-3,264万元=1,536万元

　　土地增值率=1,536万元/3,264万元=47%

　　应缴纳土地增值税=1,536万元×30%=460.80万元

　　2．精装修装饰合同应缴纳的各项税金计算如下：

　　应缴纳营业税=3,200万元×3%=96万元（注：装修营业税税率为3%）

　　应缴纳城市维护建设税=96万元×7%=6.72万元

　　应缴纳教育费附加=96万元×3%=2.88万元

　　企业税前利润（1+2）合计=4,800万元-3,000万元-264万元-460.80万元+3,200万元-800万元-96万元-6.72万元-2.88万元=3,369.60万元

　　应缴纳企业所得税=3,369.60万元×25%=842.40万元

　　企业税后利润=3,369.60万元-842.40万元=2,527.20万元

　　经过上述筹划，企业税后利润增加了2,527.20万元-1,851万元=676.20万元。

　　三、增加销售环节，降低土地增值率

　　【例】实华集团公司有一块土地准备出售给跃进公司，原土地购入成本为1,000万元，现准备6,000万元出售，该企业应缴纳的各项税金计算如下：

　　应缴纳营业税=(6,000万元-1,000万元)×5%=250万元

　　应缴纳城市维护建设税=250万元×7%=17.50万元

　　应缴纳教育费附加=250万元×3%=7.50万元

　　扣除项目金额合计=1,000万元+250万元+17.50万元+7.50万元=1,275万元

　　土地增值额=6,000万元-1,275万元=4,725万元

　　土地增值率=4,725万元/1,275万元=371%

　　应缴纳土地增值税=4,725万元×60%-1,275万元×35%=2,835万元-446.25万元=2,388.75万元

　　企业税前利润=6,000万元-1,275万元-2,388.75万元=2,336.25万元

　　应缴纳企业所得税=2,336.25万元×25%=584.0625万元

　　企业税后利润=2,336.25万元-584.0625万元=1,752.1875万元

　　纳税筹划思路：企业土地增值率为371%，适用土地增值税率达到60%，可考虑增加销售环节，利用二次销售的方法降低土地增值额，适用较低的土地增值税率。具体方法为实华集团公司将土地作价3,000万元出售给下属全资子公司实林公司，再由实林公司将土地作价6,000万元出售给跃进公司，通过二次销售的方法降低土地增值额。经筹划后实华集团公司应缴纳的各项税金计算如下：

　　应缴纳营业税=(3,000万元-1,000万元)×5%=100万元

　　应缴纳城市维护建设税=100万元×7%=7万元

　　应缴纳教育费附加=100万元×3%=3万元

　　扣除项目金额合计=1,000万元+100万元+7万元+3万元=1,110万元

　　土地增值额=3,000万元-1,110万元=1,890万元

　　土地增值率=1,890万元/1,110万元=170%

　　应缴纳土地增值税=1,890万元×50%-1,110万元×15%=945万元-166.50万元=778.50万元

　　企业税前利润=3,000万元-1,110万元-778.50万元=1,111.50万元

　　应缴纳企业所得税=1,111.50万元×25%=277.875万元

　　实华集团公司税后利润=1,111.50万元-277.875万元=833.625万元

　　实林公司应缴纳的各项税金计算如下：

　　应缴纳营业税=(6,000万元-3,000万元)×5%=150万元

　　应缴纳城市维护建设税=150万元×7%=10.5万元

　　应缴纳教育费附加=150万元×3%=4.50万元

　　应缴纳契税=3,000万元×4%=120万元

　　扣除项目金额合计=3,000万元+150万元+10.50万元+4.50万元+120万元=3,285万元

　　土地增值额=6,000万元-3,285万元=2,715万元

　　土地增值率=2,715万元/3,285万元=83%

　　应缴纳土地增值税=2,715万元×40%-3,285万元×5%=1,086万元-164.25万元=921.75万元

　　企业税前利润=6,000万元-3,285万元-921.75万元=1,793.25万元

　　应缴纳企业所得税=1,793.25万元×25%=448.3125万元

　　实林公司税后利润=1,793.25万元-448.3125万元=1,344.9375万元

　　经过上述筹划，实华集团公司合并实林公司税后利润合计=833.625万元+1,344.9375万元=2,178.5625万元，比筹划前实华集团公司税后利润增加2,178.5625万元-1,752.1875万元=426.375万元。

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