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巧变收费东家 减少营业税额

2010-07-02 11:34

金彩房屋开发公司是一家隶属于某市建设局的国有控股企业。2003年该公司营业收入20000万元,各项代收款项4000万元,手续费收入200万元(按代收款项的5%计算),营业税税率5%,城市维护建设税税率7%,教育费附加征收率3%,则:

  应纳营业税为=(200004000200)×5%=24200×5%=1210(万元)

  应纳城市维护建设税及教育费附加合计=1210×(7%+3%)=121(万元)

  应纳税费合计=12101211331(万元)

  2004年初,该企业进行改制,国有股东退出,实行职工控股经营机制。公司的管理层聘请税务专家对往年的税收核算情况进行风险评估。税务专家对该企业2003年度的纳税情况进行了全面的检查和分析,发现他们的代收项目操作机制不够科学。

  税务专家指出:税法规定对房屋开发企业代收项目应该并入营业额计算缴纳营业税,但是作为服务性企业则没有这样的规定。因此,他们提出如下建议:如果将各项代收款项转由房屋开发公司下属的物业公司收取,情况将发生变化,此时税收由房屋开发公司和物业公司共同承担:

  ①作为房屋开发公司,

  应缴纳营业税=20000×5%=1000(万元);

  应缴纳城市维护建设税及教育费附加=1000×(7%+3%)=100(万元)

  房屋开发公司应缴纳各种税费合计1100万元。

  ②作为物业公司对代收代缴的各种费用分开核算并按规定缴纳,仅就代收代缴所获手续费用缴纳营业税和教育费附加。

  其应缴纳营业税、城市维护建设税及教育费附加为=200×5%×(17%+3%)=11(万元)

  应缴纳税费合计=1100111111(万元)

  采取税务专家的建议比公司原来的操作方案节约税收220万元(13311111)。

  由于物业公司员工工资等支出原本就是房产开发公司的成本费用,因此,将代收项目改由物业公司代收后,只要将有关人员作适当调整,作为公司的整体而言,并没有增加支出,房产开发公司则因此降低纳税成本220万元。

  筹划点评

  房产开发公司在销售房屋的同时,往往需要代收水电初装费、燃(煤)气费、维修基金等各种配套设施费。对于房产开发公司来说,这些配套设施费属于代收应付款项,不作为房屋的销售收入,而应作“其他应付款”处理,但在计算缴纳营业税时,仍需将其包括在营业税的计税营业额之内。

  根据《营业税暂行条例》第五条及其《实施细则》第十四条的规定,纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用,包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。凡价外费用,无论会计制度规定如何核算,均应并入营业额计算应纳税额。

  如何才能降低这部分税收负担呢?办法是有的。《国家税务总局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知》(国税发[1998]217号)规定:物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为,属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务,因此,对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租不计征营业税,对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。据此,房产开发公司可以专门成立物业公司,将这部分价外费用的收取转由物业公司收取。这样,其代收款项就不属于税法规定的“价外费用”,当然就不征营业税了

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