某外资企业A于2003年1月1日将自有某房产出租给B公司用于生产经营，双方签订了一份租期为20年并且金额固定的租赁合同，双方在合同中约定，前两年（2003年1月1日～2004年12月31日）免收租金。

　  2010年4月，该地主管税务机关对B公司租金支出进行核查时，抽调了该租赁合同。认真研读合同条款后，税务人员认为B公司于2003年1月1日～2004年12月31日期间免租使用A公司房产，属于无租使用纳税单位房产的行为，要求B公司根据《关于房产税、车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕第8号）第七条、《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）第一条的规定，按照房产余值缴纳房产税。

　  财税地字〔1986〕第8号第七条规定，纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。需要注意的是，财税〔2009〕128号文件发布后，该规定已经失效。财税〔2009〕128号文件第一条规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。那么，B公司是否应履行该房产税的缴纳义务？要回答这个问题，首先必须理清无租使用与免租使用的概念。

　  “免租”不等于无偿使用

　  “无租使用”是不基于租赁交易的使用行为，如房产出借等。无租使用一个明显的特征是使用人无需支付租金性质的对价。即由于房产所有人与使用人并不发生租赁交易这一法律事实，因而使用人并无支付租金的义务，所有人也无权向使用人收取租金。当然，不收取租金并不代表房产所有人不能向房产使用人收取任何费用，只是其收取的费用不属于租金性质而已。如出借行为中，房产所有人可向使用人收取基于使用行为的水电费、物业管理费等。

　  “免租使用”则应基于发生的租赁事实，并在租赁交易中，租赁双方约定租金为零的行为，从形式上可以表现为出租方根据约定在一定期限内豁免承租方租金，承租方根据租赁约定在一定的期限内当然享受免予支付租金的权利。免租使用为承租方根据租赁合同约定而享有的合同权利。

　  事实上，“免租使用”与“无租使用”情形中适用的计税方式也不相同。根据《房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第三条的规定，房产税依照房产原值一次减除10％~30％后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税计征方法包括两种：（1）从租计征。房产用于出租的，根据租金收入计征；（2）按余值计征。除出租之外的情形，均适用按余值计征方法。“免租使用”中，房产用于出租，应按从租计征方法缴纳房产税，由于租金为零（租金不合理的，税务机关有权进行核定），则其应缴税金也为零。而“无租使用”中，由于房产不用于出租，应依据房产余值计缴房产税。

　  租赁行为中，房产产权所有人为房产税纳税义务人，承租方无需缴纳和承担房产税。

　  国发〔1986〕90号文件第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

　  根据上述规定，在房产租赁行为中，除房产产权未明确或存在未解决的租典纠纷外，房产所有人为房产税的纳税义务人，应最终承担房产税。即使存在代缴情形，代缴义务人也只是负责将纳税义务人的应缴税金代为缴纳入库，而无需承担该房产税支出。这也正是财税地字〔1986〕第8号、财税〔2009〕128号文件规定房产使用人只需履行“代缴”房产税义务的原因。

　  对于上述案例，应该这样处理：

　  1.由于免租使用不属于无租使用，因此B公司无需履行代缴房产税的义务。

　  2.由于房产产权明确归属于A公司，且该房产也非用于出典业务，亦不存在未解决的租典纠纷，因而可以明确房产税的纳税义务人应为A公司。B公司不是纳税义务人，无需缴纳和承担缴纳房产税的义务。

　  免税房产出租须缴税

　  上述案例中，导致税企分歧的原因，一是将“免租使用”与“无租使用”均归属为无偿使用而忽略了两者的本质区别；二是对上述两文件的立法动机缺乏准确地理解，上述规定的立法动机主要是为了堵塞征管漏洞。根据规定，国家机关、人民团体、军队、事业单位、宗教寺庙等单位自用房产属于免税房产，但如该房产提供给其他纳税单位或个人使用，则需按规定缴纳房产税。由于上述免税单位一般不能从事经营活动，其在提供房产给其他单位使用时，往往不签订租赁合同，如出借房产，从而产生“无租使用”情形。在此情形中，房产不再符合免税条件，从而应予以征税。由于使用方一般为经营单位，便于税务机关监管，规定由其“代缴”房产税，从而有利于堵塞征管漏洞，防止房产税流失。