万科副总裁肖莉此前在博鳌论坛上表示,新政下万科不会捂盘,不捂盘的标准是推出当月销售的六成,入市价格会用六成这个比例来定。记者日前走访深圳多个在售楼盘发现,以万科、佳兆业为代表的品牌房企已率先改变销售策略来迎合市场,而这些在售楼盘也得到了市场回应,万科部分楼盘甚至高于万科确定的开盘当月销售六成的“销售节奏”,几近“日光盘”,大多楼盘都在两月内几近售罄。另外,一些楼盘则以赠送面积等手段实现“降价”,期望获得市场响应,而那些以较高价开盘的楼盘,其销售业绩明显不佳。也有此前滞销的楼盘正在酝酿于近期推出特价房,以突围眼下的楼市暗淡。

　　新政下入市楼盘数明显下降

　　3月,深圳有中介根据对开发商的监测,预测今年将有高达152个楼盘入市,但记者日期从市规划国土委网站上发现,截至7月11日,深圳上半年获得预售许可证的楼盘数共44个,与此前预测相距甚远,这一数字低于2009年上半年的入市楼盘数。据统计,2009年深圳上半年取得预售许可证的楼盘共63个,而今年上半年入市楼盘数比去年少了近3成。

　　在这44个楼盘中,龙岗以17个预售楼盘高居榜首,其次是宝安,共有16个新盘,其余各区的入市楼盘数则有明显下降。此前有中介预测在传统的五六月销售旺季将会有楼盘集中上市,并缓解楼市目前可售套数不足的情况。而据记者粗略统计,五六两月共上市10个楼盘,相比于4月上市的9个楼盘,五六月的楼盘上市速度明显大打折扣。

　　据星彦地产的统计数据显示,今年上半年深圳一手住宅新增批准预售面积为130.54万平方米,同比减少32%,其中新政后五六月新增批准预售面积分别为22.72万平方米和13.8万平方米,环比连续下降,降幅分别达45%和39%。而从入市房源的结构来看,中高端楼盘大批出现的场面并没有上演,绝大部分新盘都是普通住宅。

　　造成这一局面的显然是楼市新政后不少房企选择推迟楼盘上市时间。一家房企的销售负责人告诉记者,对于深圳大多数民营企业而言,眼前最值得考虑的不是如何卖出产品,而是卖完后可以做什么,没有后续的项目可以跟进,虽然销售冷清,但都不成燃眉之急。

　　与入市数量急剧减少相对应的是买房成交数也同样在低位徘徊。据中原地产统计,今年五六月深圳新房成交套数分别为1423套和1887套,其中6月的销售套数同比减少72.97%,另外一个可供佐证的数据则是:深圳新房可售套数一度降低至2.9万套左右,而7月11日,这一数字显示在31526套上。

　　来自深圳某中介的数据显示,从楼市新政至今开盘的新盘有约20个,这些项目截至上半年的销售率仅22%。此销售率与去年相比存在很大差距,在星彦地产根据规划与国土委发布的数据统计,去年住宅新盘成交普遍表现良好,上半年新盘面积总体成交率为54%,可以推测目前在楼市新政的背景下开发商的销售并不理想。

　　品牌房企主动调整销售业绩不俗

　　与市场的整体低迷、开发商整体销售不佳相对应的是,包括万科、佳兆业等品牌房企已经开始率先针对市场进行重新定位,要么不断推出特价房,要么以赠送面积等方式实现变相降价。记者走访深圳目前在售的几处楼盘,发现降价寻市场的特价房往往都有不俗的销售业绩,而在此时市场低迷情况下依然选择如期开盘的也多为万科等品牌房企。

　　“需要降价获得销售量的只有那些品牌房企,或者是上市房企,他们每季度都需要稳定的销售指标。”一名业内人士说。

　　楼市新政后万科在深圳共推出万科里城、万科清林径、万科金色沁园、万科华府4个项目,其中里城虽以均价2万元/平方米入市,但89平方米户型赠送面积高达33平方米,而清林径、金色沁园都以比此前预期低的价格入市,金色沁园除有赠送面积外,近期推出的尾盘更是有总价减10万元的优惠,而华府新近入市的单位最多可享受总价减18万元优惠。

　　此前,万科一直拒绝承认这是降价行为,但按万科的说法,“以一个合理的市场价入市”的楼盘都取得了不错的销售业绩。对于“合理的市场价”厘定标准,肖莉此前解释为这是万科不捂盘策略的一部分,不捂盘就是一个新盘推出后当月销售要达到60%,而万科的“合理的市场价”就是以完成60%的销售比例来确定的。而记者了解到,万科的清林径开盘当日即售罄,而里城近100套房源在开盘当日也仅剩几套,都远高于“开盘当月完成60%的销售比例”。

　　记者近日走访万科金色沁园时得知,“五一”开盘到6月末已只剩下个别尾盘,万科更是适时地将尾盘以优惠的方式推出,到7月11日其主打的88平方米户型仅剩一个4层的房源。而位于梅林关口的万科华府,于7月10开放其88平方米户型的样板间,销售现场同样火爆。

　　佳兆业也最早以特价房方式销售楼盘尾盘,降价幅度大多在20%左右,都取得了很好的销售业绩,加上每次特价房套数不多,每次推出房源一两天后都被抢购一空。

　　“这样的上市公司是一定要走量的,在现在的环境下,其后续项目会以低于市场价入市。”一名业内人士说。

　　楼盘何时入市?决定于房价调整到位和成交量回归

　　与品牌房企降价获得市场认同、销售率不错的房源相比,有一些已入市的楼盘则显得很尴尬。记者浏览国土部门网上签约情况时发现,新房市场不乏开盘许久而仍然销售不佳的项目,它们一般是在非核心地段,配套等条件也不成熟,更重要的是,开盘价相比新政前并没有明显降低。

　　记者在龙华新城某上市房企的新开盘项目看到,其目前在售的有近1000套房源,有部分赠送面积,但其2万元/平方米的均价相比同楼盘3月的均价还高出2000元/平方米,记者从国土房产部门的销售公示中看到,该楼盘在售的4栋楼中除第8栋有约10%的销售率外,其余各栋售出的房屋都在几套左右。

　　同样是在龙华新城的另外一处在售楼盘,此前2.6万元/平方米的开盘均价遭遇市场冷遇,记者日前再次走访该楼盘,其售楼处的营销人员告诉记者,该楼盘近期将拿出100套房源做“特价房”出售,但降价幅度并未透露。而该楼盘作为销售不佳的房源,也是记者近日走访的4处楼盘中唯一一个针对世界杯进行营销的楼盘,无奈其人气并没有因为世界杯得到提升。

　　“开发商定价太高,动辄以3万元/平方米左右定价,导致现在完全卖不动。”一名资深楼市观察员表示,“但这些几乎零成交的楼盘倒也不一定会急着降价”。由于开发商资金压力不大,对降价走量没有太大需求,于是造成“被捂盘”局面。

　　计划于今年入市但又迟迟未见身影的楼盘将会何去何从?业内人士表示,这将决定于房价的调整到位和成交量的回归,“可能大多数楼盘会将入市时间掐在今年三季度末四季度初,但也有一些楼盘已直接将开盘时间推到了明年”。

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