2010-07-02 09:43
土地增值税从严征收税率提高
在“逐步推进房产税改革”不到一周时间内,6月3日,国家税务总局再次发出有关从严预征土地增值税的政策,两个房地产有关联的税收政策如此接踵而至,业内人士认为,监管层通过税收调节高房价的管理意图初步显现。
如果说房产税是在抑制买方——— 购房者的投资冲动的话,那么土地增值税则是在打压卖方——— 开发商的涨价冲动。
国家税务总局为防止政策像2007年一样因流于形式执行不力,此次《通知》特意要求各地区6月底前上报清算工作计划,并且要求各地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目,作为重点清算审核对象。国家税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。
通知还同时明确了征收税率。根据国家税务总局要求,除保障性住房外,东部地区省份预征率不得低于2%,中部和东北地区省份不得低于1.5%,西部地区省份不得低于1%。
开发商税收成本提高0.5到1倍
“土地增值税在我国并非一个新税种。在实际操作中一直采取的是预征制,即按销售金额确定一定的比例征收,由于各地存在不同程度的优惠措施,所以一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。”昨日,河北经贸大学会计学院教授郭宏在接受本报记者采访时表示。
郭宏介绍说,土地增值税从1994年便开始征收,其征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。所谓增值额为纳税人转让房地产的收入减除《暂行条例》规定的扣除项目金额后的余额。“比如开发商一个项目卖了100亿元,从100亿元中减掉地价成本、建筑成本等税法规定可以扣除的成本后,就是应征税额。”
郭宏表示,过去的土地增值税都统一是1%,像北京、上海、杭州等一线城市如此,中西部二线城市也是如此。因此,毫无疑问,“此次按区域确定土地增值税预征税率,税率由过去的1%提高到'不低于1.5%‘的中部和东北地区省份,以及由过去的1%提高到'不低于2%’的东部地区省份,开发商纳税额将直接增加50%或100%。”
如果按照国家统计局发布的2009年全国商品房4.4万亿元销售额,如果忽视地域税率差异,而全部以2%计算的话,2009年全国土地增值税的预征收入就可以达到880亿元。可见,土地增值税是对房地产企业收益影响较大的税种之一。而此次从严从高征收,在一定程度上将抑制开放商短时间内疯狂给楼盘涨价的冲动。
新政将抑制开发商涨价冲动
郭宏表示,此番有关土地增值税的新政落地后,将给开发商带来两方面的影响。
“首先是土地增值税是预征,也就是说开发商的某个项目在手续齐全之后,销售完成之前就要缴纳这笔税款,待销售完成之后根据实际销售额再将此税款多退少补。”郭宏认为,“这对于开发商的资金链是一个考验,项目前期本来就是资金密集投入时期,此次从严执行后,恐怕会使部分开发商资金链绷得更紧”。
郭宏同时介绍,与个人所得税的“超额累进”税率类似,土地增值税是一种“超率累进”税率,按照30%到60%的四级超额累进税率进行征收。简而言之,该税就是针对房地产项目的超额利润而设计的,当开发商转让房地产所取得的增值额越大,税率就越高,应缴纳的税额就越多。 “这个政策被严格执行后,开发商要像以前那样一天涨好几百、上千元恐怕就不合适了,他会算算成本账”。从目前公布的通知来看,土地增值税的预征率只有最低限,没有上限,也就是说开放商无限制的涨价,会受到土地增值税紧箍咒的严重制约。
同时,也有细心观察者发现,此次新政给各地市税务部门“自由裁量权”的空间较大,即便是从严征收,在各地财政无法摆脱土地财政命运前,恐怕也会在可以操作的层面尽量维稳房地产市场。
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