既得利益既要自保，也必须要维持民生底线。地产调控能否走出政府与市场、中央与地方循环博弈的怪圈？

     借钱搞开发、利用高杠杆放大地产商自身财富效应的地产模式，能否因为这次密集调控退出历史舞台？

         这是一场势在必得、不允姑息的“单边调控”。

         4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称“国10条”），九部委联合出拳，金融政策、土地政策、税收政策悉数登台—“史上最强的宏观调控”就此落槌。

        此后20天，住建部、国土部、住房和城乡建设部、央行、银监会等相关部门陆续出台政策给楼市降温。如此密集的政策，其打击力度之大、范围之广、精确度之高，就连任志强(博客)、潘石屹(博客)这样的地产老江湖都感到茫然。

         “中央对房地产历来的政策都是打一下，摸一下—唯恐打坏了。这一次下手这么重，不知道会怎么收场。”任志强说。

        “前天约了几个开发商一起吃饭，讨论一下中央到底想干什么，最后的答案是无解。”潘石屹说。

        这已经是2003年以来的第四次地产调控。而这会是又一场“猫捉老鼠”的游戏吗？

        调控之下，投资客因种种政策限制仓皇离场，需求减少；地产商急于回笼资金抛售，供给增加，房价下跌势所必然。但房价又关乎地方政府土地财政收入，关乎银行信贷资金安全，跌幅过大必不为地方政府所乐见；即使对于中央政府而言，如果房地产行业受伤过重，拖累中国整体经济下滑，也是不能接受的。

       “我们准备先安静三个月，看看情况再说。”深圳的一位地产商说，“要低调，不要打广告，要让政府感觉我们很惨才好。”

         在2008年调控时，开发商也用过这一招，很管用。“任志强那时候说开发商要学‘猪坚强’，哪个论坛上听到的都是‘猪坚强’们的嚎叫。其实哪有那么严重。”一位观察人士说。“猪坚强”们叫完后，2008年10月，国务院的一份文件再度把房地产业定为“支柱性产业”，紧接着，各地针对房地产的救市政策密集出台，开发商们在2009年胜利大逃亡。

        于是，观望、等待政策回调，成为当下大多数地产商的心态。

        只是，这一次，他们能坚持多久？这场疾风骤雨式的调控，是否能够改变楼市的利益格局，荡除多年沉疴？

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调控与博弈

迟到的“清算”

         2009年12月4日，王石在接受《华尔街日报》采访时，再度抛出了“泡沫”论。这一次“泡沫论”几乎没有引起业界的关注。从2009年6月份以来，全国一二线城市房价开始了“史上”最猛的一轮涨幅，很多人还陶醉在牛市的兴奋中，浑然不觉、或者装没看见房价已经与一些基本面完全脱离—房价涨得比工资快，地价涨得比房价快，衡量投资回报率的租售比极低。调控前夜的北京通州区，租售比甚至达到了1:1000的疯狂程度。

         现实透露出它的畸形一面：一部分并非居住诉求的购买者不断地推高着房价，另一部分自住需求的购房者却购房无门。表面是供不应求，实际上供给已经远远地超过真实的自住性需求。而房地产只有在供需平衡时才能拉动整体经济。因为房子只有有人住时，才会产生后续的消费，带动相关产业。否则就会造成资源的极大浪费。

        “水泥，钢筋，民工，汇聚成的楼市，有多少科技含量，代表了什么先进生产力，怎么就成了榨血机器。”这样的质疑在网络上比比皆是。

        2009年10月，房价在连续5个月的快速上涨之后，北京、上海、杭州等一线城市热点区域的房价已经上涨了70%左右。房价高企，但成交量日趋疲软，“金九银十”并没有在2009年出现。这时，业界开始产生对楼市调控的预期。

        2009年10月，住房和城乡建设部、财政部、央行等部门着手一项调研：2008年10月以来出台的房地产税收、房贷优惠政策到年底终止与否。“我们参加了与这项调研有关的会议，政府、企业都不知道该何去何从。”北京的一位开发商说。紧接着的11月，国土资源部下达了打击囤地的通知。

        调控的重锤已经若隐若现，但却轻轻落下。

        2010年1月初，国务院办公厅发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（简称4号文）。这份为2010年楼市奠定基调的文件，引发了极大的关注。

         “全国的房地产企业都在关注这份文件。”国土资源部的一位官员说，“我当时看了4号文就知道价格肯定下不来，为什么有这个判断？这个文件反应出对投机的打击十分温和，而主要强调的是增强保障性住房建设。所以这个文件出台之后，反而给房地产企业更加多的信心。”在2010年1月，全国地价依旧呈上扬的趋势，甚至在全国“两会”刚刚结束，北京就拍出了三块“地王”。房地产企业拿地的热情刺激了整个市场的信心，又带动了更热的投机氛围。“如果调控政策在2009年10月份出台，手段可以比新国10条温和一些，是可以有效地抑制投机性需求的。”

        在此后至“国10条”颁布的4个月内，住建部、国土资源部、国资委、财政部、发改委等部委陆续出台了十几个文件，调控楼市，但房价却持续上涨。“愈调愈高”的房价，已经将政府的调控措施置于十分尴尬的境地。

       “‘两会’刚开完就出地王，房价跟着涨，中央政府的公信力何在？而要捍卫其公信力就必须让地方政府、开发商做出牺牲，否则就很危险了。”一位业界人士评论。

       民意在这场调控中扮演了举足轻重的角色。在2010年的“两会”上，对高房价的讨伐终于从网络和民间走向庙堂。“两会”代表的提案，70%与高房价有关。

        4月中旬的“国10条”就是在这种背景下出台的。

         “相比前几次调控，国10条的力度是空前的。”中国房地产协会副会长朱中一说。2003年、2005年、2007年的调控主要是银监会和央行挑头，而这一次是国务院直接牵头，银监会、国土资源部、住建部等九个部委同时发力。在其出台之前，国家数个部委已经出台了十几个文件，调控楼市。此后，还将有地方政府出台的细则，以及各部委的解释性文件出台。金融政策、税收政策、土地政策，一系列调控组合拳几乎全部用出。

        对楼市造成直接冲击的，是极为严厉的金融政策。银行除了大幅将二套房首付提升至50%、利率提高到1.1倍外，同时还严格限制了异地购房及第三套房房贷。对于大量投资和投机性需求来说，“这次是一场外科手术式的精准打击。”

       在颁布不到20天的时间里，“国10条”的威力已经立竿见影。根据各地统计数据，一线城市的成交量暴跌60%以上，而急于出手的投资客使得二手房房源剧增了40%左右。尽管价格没有出现大面积松动，但是涨幅过高的区域和项目已经开始回调。

      “国10条”甫出，很多人恍如梦中。“有点被打蒙了。”北京的一位开发商说，“有点出乎意外，但也在意料之中，房价已经涨得连我们都觉得不可思议了。”

       他承认，“这次调控是必然的，也是应该的。”

循环博弈？

        从2003年以来，中央屡次楼市调控都是剑指高房价。但每次调控之后，房价都出现了报复性反弹。“用强力行政的手段只能暂时压住房价，但行政意志是斗不过经济自身发展的逻辑的。”一位业界人士说。而对于这次调控之后房价是否还会报复性反弹，政策是否适度回调，何时回调，业界分歧巨大。

         从市场层面分析，“在这种紧缩政策下，开发商会慢慢降价，降到一定程度老百姓又开始买了，他钱回来了，又可以缓了一口气。但这个钱还不足以让他去开新的项目，所以供应就减少。当供应少了一定程度，存量慢慢消化，又没有新的量上来，僧多粥少房价又可以起来了。房价再起来的时候，政府、社会再指责开发商，他说我没办法，你不给我钱我怎么开发呢，政府一想那是啊，又给他钱，所以又进入了另外一个循环。这是我们不愿意看到的。”广州维森置业董事长张维伦认为。

        这是中央政策与开发商的循环博弈。另一层显而易见的博弈则体现在中央和地方政府的态度之间。

        2008年全球经济危机后政府决意拯救地产业，在其中起关键推动作用的，是地方政府。“2008年的救市政策肯定是对的，如果不救房地产，很多地方政府会难以为继。”南京市发改委的一位官员对《中国企业家》说。那时南京市发改委对全市经济状况做了一份调查报告，这份报告和其它省市的报告一起最后送达国家发改委。这些报告最终改变了中央政府对房地产的政策。国务院从而在2008年底的一份文件中，再度将房地产业明确为“重要的支柱产业”，而在此之前，决策层已经逐渐淡化房地产支柱产业的色彩。

       而这一次调控，地方政府的态度显得很耐人寻味。

       国10条颁布23天后，只有青岛、北京、西安、深圳四个城市出台了细则。除了北京的细则具有极大杀伤力外（比如限制一家人只能新购买一套房），其它三个城市的细则基本上避重就轻。上海、广州这两个一线大城市迟迟未出细则，大多数地方政府仍在观望。

        深圳一位知情人士爆料，深圳原本准备和北京一样，出台限制一家人只能买一套房的严厉规定，但是这个规定在出台前临时被删掉。其背后的博弈意图昭然若揭。“那些出台严厉政策的城市，都是有政治诉求的城市，它们需要高调表态与中央保持一致。”一位观察人士分析。

       “地方政府是不是想动真格的，我有疑问。因为第一地方政府没有动力这么做，想动真格也未必有这个能力。”国土部门的一位多次参与政策调研的专家说。

        自1993年分税制改革之后，地方政府对“土地财政”的依赖程度日益严重。“地方政府是不希望房价下来的。”南京市国土部的一位官员说，“房地产整个链条上的税费，加起来比土地出让金还高。所以一旦楼市下滑，不仅仅是卖不了地的问题，税费也会剧减。”

        2009年，一系列对楼市产生利好影响的“噱头”被集中抛出：深圳的《城市更新办法》、海南的“国际旅游岛”规划、北京通州区的城市功能定位等等。伴随着这些“噱头”，项目所在地的房价出现了集体飙升。地方政府的经济利益与中央政府优化民生的目标，在房价指标上发生了冲突。中央与地方政府间的博弈，已经是中国楼市调控屡屡成为“空调”的最根本原因之一。

       但与前几轮调控相比，这一次地方政府的压力明显增大了。新国10条把对地方政府稳定房价的问责制放在了第一条。

        因此，地方政府也有配合默契的一面。新政出台一周之内，广州就收回了四块闲置两年未开发的土地，没收了总金额达5亿元地价定金。其中仅金沙洲“地王”的定金高达4亿元。但一位发改委系统的官员向记者透露，“这一次是政府要抓典型。一般政府收回土地，通常会给予开发商其它形式的补偿。”

       在强大的行政意志下，一些很荒谬的事情发生了。4月25日，北京房山区的土地拍卖竟因拍卖价超过底价而流拍。

       “中央让地方政府对稳定房价负责，那就得给相应的权力和手段。现在调控的手段都在中央，地方怎么调？”一位地方政府官员说，“中央应该出的是原则性的东西，地方根据情况有一定的余地。现在国务院常务会议都研究到买首套房90平方米以上首付三成，地方还有什么余地？”

       他认为，房价过快上涨是否得到遏制，取决于调控的政策到底能坚持多久。“如果坚持一年以上，可能不会反弹。如果不能，就很难说。”他说，“分税制不改革，这种调控就是一个循环的怪圈。”

        事实上，多位业内人士均对《中国企业家》说：反复的调控给各个部门强化自身权力提供了机会，因为每次调控就增加一些审批的权限。“银监会和央行已经把国外的‘窗口指导’，变成了中国的‘行政指令’。以前不管信贷指标现在又管了。比如说金融危机时让你放出多少额度，要求必须在很短的时间内完成，不听话就换人。”一位金融行业资深人士说，“银行系统基本上是用这种市场化的形式还回了计划的手段。”

       “现在住建部、发改委等部门审批的东西越来越细。”一位观察人士说，“这能够解释为什么越来越多的民营企业家要跟政府捆绑在一起，希望获得权力的支持，这个苗头是很危险的。”

       北京大学经济所房地产金融系主任冯科教授预测，此轮调控政策很有可能在2011年中就结束。

      “大量的政府债将在2012年到期。如果中央政府不放开，没有土地收入的增长，地方政府的债务会成为一个严重的问题。”根据有关统计，地方政府融资平台的贷款已经超过10万亿，而2009年地方财政收入仅3万亿左右，每年的利息支出就达4000多亿。

       但这些风险被每年土地出让收入暂时掩盖起来。从1999年以来，我国的土地出让收入几乎连年翻番，2009年已经达到1.5万亿。一旦土地收入剧减，银行的信贷资金安全又会受到影响。调控刚刚开始，武汉、重庆等政府已经很着急地到深圳卖地。任志强也透露，“一些地方政府已经开始低价向开发商提供土地。”

       对于这次雷霆式的清理行动到底会有什么样的结果，国务院发展研究中心金融所所长夏斌认为，此轮政策调控并非短期打压房价的举措，而是纠正房地产市场扭曲发展的长期政策，调整将持续两到三年。

       但很多人并不乐观。“一直以来国家对房地产的调控政策，都被当成实现宏观经济目标的一种手段。”国土资源部的一位官员说，“可以看看这些年对地产的调控的政策，忽而是金融危机，忽而是保八，忽而是投资过热，看不出来有什么长远、明确的产业政策目标。”

       “至今我们没有一个住房制度设计，把所有的需求都赶进市场里，这个是最根本的问题。”住建部的一位专家说，住房体系的问题不解决，怎么调控都是一个乱局。相对于对楼市乱象的清理，房地产行业根本性的制度建设要重要得多。

       “房地产市场缺乏一些非常根本的制度，比如说物业税，比如说关于保障性住房的制度性安排。”这位专家说。这次调控，物业税开征似乎又提上了日程。5月4日，国务院法制办财政金融司副司长季怀银通过媒体透露，“开征住房保有环节的税收，是保证住房市场健康发展的治本之策，也是解决当前我国面临的多项棘手问题的治本之策，早开征比晚开征好，但需分步实施而非一蹴而就。”这一表态，被业界解读为政府开征住房保有环节税的基本框架和政策措施已基本成型。

       但这个能影响房地产市场消费结构、打击炒房的重要税种，却迟迟没能开征。“我觉得物业税就很难出台，”北京市的一位开发商说，“在房地产行业相关领域已经形成了庞大的利益集团，这些利益集团能够影响决策。开征物业税需要公开自己的房产，这些利益集团敢革自己的命，公布自己有几套房子吗？”

       这些房地产行业长期存在不公平现象，屡屡爆出的黑箱操作和权钱交易，被仇富心理推波助澜，民意的暗流终于在畸高的房价上形成合流，找到出口。“既得利益既要自保，也必须要在民生方面起码表示一个姿态。”一位观察人士说，“从这个角度看，这次的楼市调控，又可以看作围绕‘楼市回归民生’的一场大博弈。”

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